Vous vivez en Allemagne, vous êtes salarié(e), célibataire ou en famille, et vous souhaitez acheter un bien immobilier en Allemagne comme résidence principale ?
Voici les 5 étapes incontournables, expliquées de manière simple et concrète, pour réussir votre achat dans les meilleures conditions.
Étape 1 – Déterminer son budget d’achat : apport, emprunt et frais
Avant de se lancer dans la recherche d’un bien, il est essentiel de définir son budget d’achat global. Et pour cela, il ne suffit pas de regarder combien on peut emprunter : il faut prendre en compte trois éléments qui sont étroitement liés :
La capacité d’emprunt
c’est-à-dire ce que vous pouvez raisonnablement rembourser chaque mois en fonction de vos revenus, mais aussi dans les limites que la banque considère comme acceptables. Contrairement à la France, où on applique souvent un taux d’endettement fixe autour de 33 %, les banques allemandes s’appuient plutôt sur une approche globale : elles examinent votre reste à vivre, vos charges, votre stabilité financière… et fixent leurs propres seuils.
L’apport personnel
généralement requis entre 10 % et 20 % du prix du bien. Même avec une grande capacité d’emprunt, un faible apport peut donc limiter le budget global.
Les frais d’acquisition
agent immobilier, taxe sur les transactions immobilières (qui varient d’un Land à l’autre, regardez ici pour votre Land) et frais de notaire. Selon les cas, ils peuvent représenter au total de 5 % à 15% du prix d’achat
C’est la combinaison de ces trois facteurs qui permet de définir le budget réel : ce que vous pouvez réellement consacrer à votre futur achat, en prenant en compte toutes les charges liées.
Vous vous demandez combien vous pourriez réellement emprunter en Allemagne ?
Pour vous aider concrètement à estimer votre budget d’achat, nous avons mis en place un formulaire simple :
en 5 questions, vous recevez une première simulation gratuite et personnalisée.
Étape 2 – Rechercher votre futur bien immobilier
Une fois le budget défini, vous pouvez chercher activement sur :
Les biens sont souvent mis en ligne rapidement et les bonnes affaires partent vite, donc il faut être réactif.
Astuce : préparez un dossier acheteur solide à envoyer dès qu’un bien vous intéresse.
Étape 3 – Valider votre financement immobilier avec nous
Une fois que vous avez trouvé un bien, il faut bloquer le financement rapidement.
Avec nous, vous pouvez :
- Comparer des centaines de banques
- Obtenir une offre sur mesure, adaptée à votre situation d’expat
- Être conseillé en français, avec des explications claires sur :
- le taux
- la Zinsbindung (durée de fixation du taux)
- la Tilgung (taux d’amortissement)
- les assurances liées
➕ C’est d’autant plus important que le crédit immobilier allemand est très différent du crédit “à la française”, tant dans sa logique que dans sa structure.
Nous expliquons en détail ces différences dans cet article :
👉 5 différences entre un crédit immobilier en France et en Allemagne
Étape 4– Signature du contrat d’achat chez le notaire (Notartermin)
En Allemagne, l’achat immobilier se finalise obligatoirement devant notaire.
Le notaire est neutre : il ne conseille ni l’acheteur ni le vendeur.
Lors de cette étape :
- Il lit le contrat de vente
- Les deux parties signent
⚠️ Attention : bien valider son prêt avant d’aller chez le notaire
En Allemagne, la signature devant notaire vous engage fermement : une fois signée, vous ne pouvez plus vous rétracter.
Si votre prêt n’est pas encore validé, vous prenez le risque de vous retrouver obligé d’acheter… sans financement.
Toujours attendre d’avoir le contrat de prêt signé (et validé par la banque) avant de fixer le rendez-vous chez le notaire.
⏳ Et attention aussi au délai de rétractation du prêt
Une fois que vous avez signé votre contrat de prêt bancaire, vous avez 14 jours pour vous rétracter.
Il est donc important de signer chez le notaire dans ce délai, ou d’être sûr que la vente aura bien lieu,
car si le rendez-vous est annulé à la dernière minute (par exemple par le vendeur), vous devez encore être dans les temps pour annuler le crédit si besoin.
Timing idéal : signer le prêt, puis programmer rapidement le rendez-vous chez le notaire dans les jours qui suivent.
Étape 5– Paiement et remise des clés (quelques semaines après la signature)
Contrairement à ce que l’on pourrait croire, vous ne devenez pas propriétaire immédiatement après la signature chez le notaire.
Voici ce qui se passe après le rendez-vous :
- Le notaire entame une série de démarches administratives et juridiques :
- Quelques semaines plus tard, le notaire vous informe que les conditions pour effecuter la vente sont réunies et vous pouvez donc payer le vendeur (via la banque)
- Une fois le paiement effectué, le vendeur remet les clés à l’acheteur.
Le délai entre la signature chez le notaire et la remise des clés est généralement de 4 à 8 semaines, selon les cas.
Conclusion – Acheter en Allemagne est possible, même en tant qu’expatrié !
Oui, c’est différent de la France.
Oui, c’est parfois technique.
Mais avec la bonne méthode et un bon accompagnement, c’est parfaitement réalisable.
Besoin d’un accompagnement personnalisé ?
Chez Expat Finances, nous aidons chaque jour des Français installés en Allemagne à :
- Estimer leur budget
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