La fiscalité de l’immobilier en Allemagne peut parfois être complexe. Dans cet article, nous vous donnons quelques clés pour mieux la comprendre et l’anticiper.
1. La revente
En Allemagne, la plus-value réalisée sur sa résidence principale est non imposable (comme en France). Pour un investissement locatif en Allemagne, il faut attendre 10 ans pour que cette plus-value ne soit plus imposable. Cela dit, c’est bien plus avantageux qu’en France où il faut attendre jusqu´à 30 ans !
Il existe une astuce pour pouvoir revendre un appartement mis en location sans payer d’impôts avant les 10 ans: il faut y avoir habité vous-même l’année de la vente + les deux années précédentes. La règle se base sur l’année civile.
Exemple : vous avez acheté un appartement en 2020 que vous avez mis en location. Vous y emménagez en décembre 2022. Vous pouvez le revendre en janvier 2025 sans payer d’impôts sur la plus-value.
Bref, dans le cas d’un achat locatif, si vous ne comptez pas y emménager, il est préférable donc d´attendre le délai des 10 ans… Non seulement, pour des raisons fiscales mais aussi pour des questions de crédit immobilier (Référez-vous à notre article sur le crédit immobilier).
2. Les loyers
Dans le cas où vous louez, les loyers sont imposables. Mais vous pouvez en déduire un bon nombre de charges (Cette liste est non-exhaustive) :
- Les intérêts de l’emprunt sont déductibles. L’endettement est par ailleurs un outil indispensable pour booster son patrimoine. Lisez notre article sur l’effet de levier. Attention seuls les intérêts sont déductibles et non le remboursement du capital. Les intérêts diminuent au fur et à mesure que l’emprunt est remboursé.
- Les travaux d’entretien sont entièrement déductibles l’année où ils sont engagés. Attention les travaux de construction / agrandissement ou tout type de travaux qui augmentent la valeur du bien significativement quant à eux ne sont pas déductibles entièrement. Ils sont amortis sur une certaine période et donc moins intéressants. La limite entre entretien et construction est fine ! Autre chose à considérer : la totalité des travaux d’entretien ne doit pas dépasser 15% de la valeur du bien dans les 3 premières années ! Exemple : vos travaux coutent 20.000€ et vous dépassez la limite des 15%. Au lieu de déduire 20.000€ en une fois et donc récupérer jusqu’à 9000€ lors de votre déclaration annuelle d’impôts, vous devrez par exemple déduire ces 20.000€ sur 10 ans et vous récupérerez 900€ par an pendant 10 ans.
- Totalement unique en son genre : vous pouvez déduire un montant forfaitaire que vous n’avez même pas à débourser : l’amortissement, soit 2% par an sur la valeur du bâtiment. (Dans certains cas même plus !)
- Frais de gestion, assurances etc…
Toutes ces déductions peuvent conduire à réaliser un déficit fiscal même sans déficit financier. Attention : Pour la résidence principale, il n’y a généralement aucune déduction possible.
3. Les taux
Le même que vos revenus du travail, il est donc très élevé. Si votre revenu imposable est supérieur 75.000€ / an, votre taux marginal est à 47 %. Est-ce une mauvaise nouvelle ? NON, car si vous réalisez du déficit, c’est le Finanzamt qui vous doit 47% du montant du déficit.
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