Vous envisagez de faire un prêt immobilier en Allemagne mais ne connaissez pas du tout les modalités pour l’obtenir ? Vous ne comprenez pas les simulations de prêt proposées sur les sites de vente immobilière ? C’est tout à fait normal : le crédit immobilier en Allemagne ne fonctionne pas tout à fait comme en France. Que vous souhaitiez effectuer un investissement locatif, devenir propriétaire en Allemagne, acheter un terrain, une maison ou un appartement outre Rhin, découvrez les 5 différences à connaître entre un crédit immobilier en Allemagne et en France !
1. Le taux peut être variable
La première grande différence à connaître est la pratique très courante d’un taux d’emprunt variable. Cela signifie que, sur la durée totale d’emprunt, vous pouvez définir le temps pendant lequel vous souhaitez qu’un certain taux s’applique. Cette pratique existe en France, mais elle est très rare, et contrairement à la France, il n’existe aucun plafond maximal d’augmentation du taux.
Taux sur un temps court
Par exemple, vous pouvez signer un premier prêt immobilier sur 10 ans avec un taux fixe. L’avantage ? Comme vous ne vous engagez « que » sur 10 ans, le taux proposé est en général très avantageux. Inconvénient ? Vous devrez négocier un nouveau prêt immobilier avec un nouveau taux, dans 10 ans, pour les années restantes à rembourser, sans garantie quant à l’état du marché à ce moment-là. Vous prenez donc le risque de voir votre taux grimper et donc vos échéances augmenter.
Taux sur un temps long
Vous préférez jouer la sécurité ? Vous pouvez dans ce cas définir un taux fixe sur une plus longue période, voire sur la totalité de votre prêt immobilier, comme en France. L’avantage ? Vous connaissez vos mensualités dès le départ et maîtrisez votre budget immobilier. Inconvénient ? La sécurité a un coût ! Les taux proposés seront donc plus élevés et vos mensualités seront plus importantes, mais stables.
À savoir : en Allemagne, la durée d’emprunt est en général de 10, 15 ou 20 ans. Le taux varie en fonction de différents critères : montant de l’apport, type de bien, durée de taux fixe…
À propos de taux, vous vous demandez peut-être si vous devriez attendre une éventuelle baisse des taux pour acheter ? Nous abordons cette question en détail dans notre article Prêt immobilier en Allemagne : faut-il attendre une baisse des taux ? – Expat Finance
2. La renégociation est quasiment impossible
Contrairement à la France où il est courant de renégocier son prêt immobilier, pour, notamment, obtenir un taux plus intéressant, réduire son temps de remboursement où modifier le montant de ses échéances, la redéfinition d’un crédit en Allemagne n’est pas possible. Vous devez donc bien réfléchir aux conditions de votre prêt avant sa signature. Dans ce cadre, je vous accompagne pour souscrire à un crédit immobilier pensé sur le long terme et conçu sur mesure pour vous, en tenant compte de 2 critères :
- La sécurité. Il s’agit de la période de taux fixe à choisir (voir premier point). Plus la durée du taux fixe choisie est longue, plus vous maîtrisez votre budget sur le long terme, mais le taux est en général plus élevé.
- La flexibilité. Échéances faibles, possibilité de remboursement anticipé, apport faible : vous devez décider du niveau de flexibilité de votre prêt en amont. Contrairement à la France, le remboursement anticipé pour un emprunt à taux fixe coûte cher et est soumis à des conditions très précises. La flexibilité est cependant un critère à ne pas négliger, car il vous permet de pouvoir prendre des décisions et réaliser de nouveaux projets sans que cela vous empêche de rembourser votre prêt : projet bébé, démission, investissement, etc.
Je vous aide également à choisir le montant de l’apport, en fonction de votre situation personnelle : âge, patrimoine, type de bien… En fonction de tous ces critères, un taux d’emprunt sera défini.
Vous vous demandez sur quelle durée réaliser votre emprunt et quel apport est nécessaire ? Découvrez dans ma vidéo les trois variables permettant de définir un prêt immobilier en Allemagne, afin d’obtenir un crédit adapté à votre situation personnelle, professionnelle et financière.
3. Les assurances de prêt sont rarement obligatoires
En France, une assurance emprunteur est quasiment systématiquement demandée lors d’une demande de prêt immobilier. Cela garantit à la banque le versement des échéances en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail par exemple. En Allemagne, l’assurance de prêt est rarement obligatoire. Pour autant, il est conseillé de souscrire à une assurance emprunteur, qui vous protégera ainsi que vos proches en cas de pépin. Faites cependant bien attention, car contrairement à la France, cette assurance n’est pas prise en compte dans le coût du prêt immobilier. Pensez aussi à bien vérifier si cette assurance est comprise dans les différentes offres de prêt immobilier que l’on vous propose, afin d’effectuer des comparaisons justes !
4. La demande de contrepartie des banques n’existe pas en Allemagne
En France, les établissements bancaires demandent presque toujours des contreparties lors de l’octroi d’un prêt immobilier. Il peut par exemple vous être demandé de domicilier vos revenus chez cette banque. Ainsi, cette dernière vous propose ses services et réalise des marges sur des produits plus intéressants que le prêt immobilier. En Allemagne, cette pratique n’existe pas. Vous pouvez obtenir un prêt immobilier auprès d’une banque sans en être client, et garder la domiciliation de vos comptes ailleurs. Un bon point donc de ce côté-ci du Rhin !
5. Prêt immobilier en Allemagne : attention aux délais !
Les délais lors d’un achat immobilier sont bien plus courts de l’autre côté du Rhin. En effet, une fois le prêt obtenu auprès de la banque, vous n’avez que 14 jours pour vous rétracter. Si l’acte de vente est annulé à la dernière minute et que vous avez dépassé ce délai, vous ne pouvez pas annuler votre prêt immobilier en Allemagne ! Vous devez donc être certain d’obtenir le bien et, idéalement, planifier l’acte de vente chez le notaire avant la fin du délai de rétractation du prêt. Dernier paramètre important à connaître : le compromis de vente n’existe pas. La garantie d’obtenir le bien est donc limitée. Planifier l’acte de vente et la demande de prêt demande donc de l’organisation ! En fait, au delà du crédit, le processus entier d’achat immobilier est très différent outre Rhin. Consultez notre article Achat immobilier en Allemagne (résidence principale) en 5 étapes
Vous résidez en Allemagne et souhaitez être accompagné en français pour faire un prêt immobilier en Allemagne ? Contact Expat Finance !
Nous vous guiderons étape par étape dans la définition d’un crédit conçu sur mesure pour vous, dans le choix du prêt immobilier ainsi que toutes les démarches jusqu’à la signature de l’acte de vente.
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