Investissement locatif en France ou en Allemagne : comparatif fiscal pour les expatriés

En tant que Français expatrié en Allemagne, vous avez la possibilité d’investir dans l’immobilier des deux côtés du Rhin. Une belle opportunité ! 🏡

Mais comment choisir entre un investissement locatif en France ou en Allemagne ?

Parmi les nombreux critères à considérer, la fiscalité joue un rôle central : elle peut fortement influencer la rentabilité nette de votre projet. Ce guide fait le point sur les principales différences fiscales entre les deux pays.

Revenus locatifs : dans quel pays sont-ils imposés ?

• La Convention fiscale entre la France et l’Allemagne est claire: les revenus immobiliers sont imposables dans le pays de situation de l’immeuble (contrairement aux revenus du capital !)
• Résultat :
  • Revenus locatifs français → imposés uniquement en France même si vous habitez en Allemagne
  • Revenus locatifs allemands → imposés en Allemagne

Je réside en Allemagne : comment sont imposés mes revenus locatifs français ?

En tant que résident fiscal en Allemagne, les revenus locatifs issus d’un bien immobilier situé en France restent imposables uniquement en France, conformément à la convention fiscale franco-allemande.

Par défaut, ces revenus sont soumis à un taux minimum d’imposition :

• 20 % jusqu’à 27 519 € de revenus imposables (barème 2024)
• 30 % au-delà

Toutefois, il est possible de demander l’application du taux moyen d’imposition calculé sur les revenus mondiaux, si celui-ci est plus avantageux. Cette option se matérialise en cochant la case 8TM lors de la déclaration, et en fournissant des justificatifs des revenus perçus à l’étranger (ex : revenus allemands).

En plus de l’impôt sur le revenu, les non-résidents doivent s’acquitter de prélèvements sociaux :

• En principe, ces prélèvements s’élèvent à 17,2 %
• Mais, si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale d’un autre pays de l’UE/EEE ou de la Suisse (comme l’Allemagne), vous êtes exonéré de la CSG et de la CRDS.
  Dans ce cas, seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % reste dû.

Enfin, les non-résidents ne peuvent pas créer de déficit foncier si leurs seuls revenus de source française sont fonciers. Vous avez beau faire des « pertes » vous n’avez aucun revenu sur lesquels les imputer. A la limite vous pouvez les reporter sur les années suivantes mais dans aucun cas vous ne recevrez un retour d’impot du fisc français … alors que ca serait possible pour des revenus locatifs allemands.

J’investis en Allemagne : comment les loyers sont-ils imposés ?

En tant que résident fiscal en Allemagne, les revenus locatifs de source allemande doivent être déclarés dans la déclaration de revenus allemande (Einkommensteuererklärung). Ils sont intégrés à l’ensemble des revenus du foyer fiscal et soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu allemand.

À noter : si votre revenu global est déjà élevé, vos revenus locatifs peuvent être imposés à un taux de 47% (Einkommensteuer + Solidaritätszuschlag, sans Kirchensteuer) un taux atteint pour un revenu imposable de ~75.000€ !)

Cependant, le système fiscal allemand est très favorable aux investisseurs immobiliers, car il permet de déduire un très grand nombre de charges contrairement au régime foncier français.

Déduction des charges réelles :

Par défaut, le fisc allemand autorise la déduction de l’ensemble des charges liées à la gestion du bien :

• Intérêts d’emprunt
• Frais de notaire et d’agence
• Charges diverses
• Assurances et taxes locales
• Travaux d’entretien ou de rénovation
• Et surtout : amortissement du bien immobilier (généralement 2 % par an sur 50 ans et ca peut même etre beaucoup plus dans certains cas)

Le résultat fiscal (loyers – charges – amortissements) peut facilement être négatif.

Et il n’est pas nécessaire d’opter pour un régime particulier pour profiter des avantages fiscaux (contrairement à la France avec les BIC, micro foncier, création de SCI à l’IS etc )

Déficit foncier imputable :

Si les charges et amortissements dépassent les loyers perçus, un déficit foncier est créé. Il est alors imputable sur les autres revenus du foyer fiscal (salaires, autres revenus immobiliers…)

Concrètement, cela signifie que vous pouvez récupérer jusqu’à 47 % du montant de votre déficit sous forme de retour d’impôt, un levier particulièrement intéressant pour les investisseurs fortement imposés.

En résumé:

• En France, pour un non-résident, même en optimisant bien :
  • La fiscalité minimale sera rarement inférieure à 27,5 % (taux forfaitaire + prélèvements sociaux)
  • Le déficit foncier est inutilisable
  • Les charges réelles sont plus difficilement déductibles
  • Au mieux, on parvient à limiter l’imposition, mais jamais à générer un gain fiscal
• En Allemagne, à l’inverse :
  • Les charges et amortissements sont largement déductibles, par défaut
  • Il est relativement facile de générer un déficit foncier (surtout les premières années)
  • Ce déficit est imputable sur les autres revenus du foyer, et peut donc donner lieu à un remboursement d’impôt

Mais ce n’est pas tout…

Immobilier neuf ou classé : pourquoi ces investissements sont fiscalement imbattables ?

L’état allemand veut encourager certains types d’investissements locatifs. Pour cela, rien de mieux que la carotte fiscale.

Immobilier neuf (Neubau)

En Allemagne, l’amortissement fiscal standard pour les biens immobiliers est de 2 % par an. Cependant, des mesures récentes (§ 7b EStG – Einzelnorm) ont introduit des taux plus avantageux pour les constructions neuves :

        •        5 % par an : Taux dégressif applicable à tous les biens neufs destinés à la location, sans conditions particulières.

        •        Jusqu’à 10 % la première année : En combinant l’amortissement dégressif de 5 % avec un amortissement spécial supplémentaire de 5 %, sous réserve de respecter certaines conditions (coût de construction ne dépassant pas 5 200 € par mètre carré et performance énergétique élevée).

Exemple chiffré

Supposons l’achat d’un appartement neuf qui remplit les critères pour cumuler les 2 amortissements. Prix d’achat 400.000€. Base d’amortissement 320.000 (on considère que dans le prix d’achat, une partie revient au terrain, celui ci n’étant pas amortissable)

        •        Amortissement dégressif (5 %) : 5 % de 320 000 € = 16 000 €

        •        Amortissement spécial (5 %) : 5 % de 320 000 € = 16 000 €

Total des amortissements déductibles la première année : 32 000 €

Ces amortissements viennent en déduction des revenus fonciers, réduisant ainsi l’impôt dû. Si cet appartement est loué pour 1400€ par mois, et que vous avez payé 16000€ d’intérêts (4%) (pour simplifier on ne prend pas en compte les autres frais déductibles), vous avez un déficit de 31200€ ! Si vous êtes imposés à 45%, le fisc vous rend plus de 14000€ !

Monuments historiques (Denkmalschutz)

Les travaux de rénovation sont déductibles de manière accélérée

Fiscalité de la revente immobilière : France vs Allemagne

La fiscalité à la revente est aussi plus généreuse en Allemagne qu’en France. Consultez les règles exactes ici.

A retenir : pour un investissement locatif en Allemagne, vous avez la possibilité de récupérer des impôts pendant la phase de détention, puis d’encaisser la plus value de revente sans payer d’impôts au bout de 10 ans !

Investir en France ou en Allemagne quand on est expatrié : le match final

Critère	France	Germany
Taux d’imposition	20-30 % + prélèvements sociaux	Barème progressif, pas de prélèvements sociaux
Déductibilité des charges	Limitée	Large
Déficit foncier imputable	Impossible	Possible
Exonération d’impôt sur la plus value	Au bout de 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux	Au bout de 10 ans de détention

Si vous souhaitez réduire vos impôts tout en investissant dans l’immobilier, l’investissement en Allemagne est plus favorable.

Bien sûr, la fiscalité même si elle joue un rôle clé, n’est pas le seul critère à prendre en compte dans le choix Allemagne vs France. Voici quelques autres facteurs importants:

• Vous aurez plus de facilités à obtenir un bon crédit en Allemagne car pour la France, vous avez beau être francais, vous êtes avant tout non résident !

MAIS

• Vous connaissez peut être mieux le marché francais que le marché allemand
• Et vous parlez surement mieux français qu’allemand !

Si vous vous orientez vers un achat en Allemagne, consultez également ces deux articles

• Prêt immobilier en Allemagne: 5 différences avec la France – Expat Finance
• Achat immobilier en Allemagne (résidence principale) en 5 étapes
   

Et bien sûr pour une étude personnalisée contactez Expat Finance