Acheter ou louer en Allemagne :  quels critères pour décider ?

Si vous vivez en Allemagne, vous vous êtes sûrement déjà dit : « J’aimerais acheter, plutôt que de jeter mon loyer par les fenêtres… ».
Mais en y réfléchissant un peu plus, les questions s’enchaînent :

• Avec les prix de l’immobilier à Munich, Hambourg, Francfort ou Berlin, est-ce vraiment rentable ?
• Et surtout, puis-je me le permettre ?
• Sur combien d’années faut-il rester pour que l’achat devienne plus intéressant que la location ?
• Et si je décide de rentrer en France, que se passe-t-il ?

Autant de questions — et bien d’autres encore — qui vous freinent au moment de franchir le pas.

👉 Dans cet article, nous faisons le point pas à pas, pour vous aider à y voir clair et à décider en connaissance de cause : acheter ou louer, quelle est la meilleure option pour vous en tant qu’expatrié français en Allemagne ?

Acheter ou louer ? Le comparatif chiffré

Aujourd’hui, louer un 80 m² à Munich coûte environ 1 600 € par mois (Kaltmiete, hors charges), selon le quartier.
Si vous envisagiez d’acheter le même bien, il faudrait prévoir environ 640 000 €, soit environ 8 000 €/m².

À titre de comparaison :

Ville	Loyer moyen (80 m²)	Prix d’achat estimé
Munich	1600 € / mois	640.000€
Berlin	1400 € / mois	450.000€
Francfort	1500 € / mois	560.000€
Hambourg	1400 € / mois	480.000€

Exemple concret : le scénario Munich

Prenons un exemple simple pour illustrer la différence entre acheter et louer le même logement à Munich.

• Prix d’achat : 640 000 €
• Frais d’acquisition (notaire, taxe, agent) : ≈ 57 600 € (soit 9 %)
• Mensualité moyenne (sans apport, taux actuel) : ≈ 3 200 € / mois
• Durée de remboursement : environ 27 ans et demi (classique en Allemagne)

Scénario 1 : vous achetez

• Sur 27,5 ans, vous remboursez votre crédit et devenez pleinement propriétaire.
• En supposant une réévaluation modérée du marché immobilier à +2,8 %/an, votre bien de départ (640 000 €) pourrait valoir environ 1,4 million d’euros à la fin du crédit.
• Une fois le prêt remboursé, vous disposez d’un revenu “libéré” de 3 200 € par mois à investir autrement.
• De plus, la revente est exonérée d’impôt sur la plus-value.

Scénario 2 : vous restez locataire

• Vous conservez vos 57 600 € de frais d’acquisition, que vous pouvez placer dès le départ.
• Et chaque mois, vous économisez la différence entre la mensualité d’un achat (3 200 €) et votre loyer (1 600 €), soit 1 600 € investis mensuellement.
• En plaçant cette somme à un rendement net de 5 %/an, votre capital atteindrait environ 1,3 million d’euros au bout de 27,5 ans.

Résultat : match nul ?

Au bout du compte, les deux scénarios se tiennent :
Le propriétaire a un patrimoine immobilier estimé à 1,4 million €.
Le locataire-investisseur a un capital financier d’environ 1,3 million €.

Mais tout cela repose sur des hypothèses : taux, inflation, évolution du marché immobilier et rendements financiers.

Et l’avenir, personne ne le connaît.
Alors que faut il en conclure ?
Les chiffres ne racontent qu’une partie de l’histoire. Au-delà des calculs, d’autres critères entrent en jeu.

Acheter ou louer en Allemagne : les critères non financiers à prendre en compte

 Le propriétaire :

• bénéficie d’une stabilité : il ne subit pas d’augmentation de loyer et il ne peut pas se fait virer de son propre appartement (certains locataires perdent leur logement quand le propriétaire veut le récupérer pour lui !)
• peut revendre sans impôt sur la plus-value s’il y vit
• une fois son prêt remboursé, il dispose d’une capacité d’épargne de 3 200 €/mois.

Mais il perd en flexibilité :

• que se passe-t-il en cas de chômage, Elternzeit ou mobilité professionnelle ?
• son patrimoine est concentré sur un seul actif (sa résidence principale) ;
• il dispose de moins de liquidités pour d’autres projets (études des enfants, investissement locatif, retraite, etc.).

⚠️ …et il assume des risques que le locataire n’a pas

Être propriétaire, c’est aussi porter seul certains risques :

• Les travaux et l’entretien : toiture, chaudière, façade, copropriété… des dépenses parfois imprévisibles et souvent coûteuses.
• L’évolution des taux d’intérêt : en Allemagne, le taux d’un crédit immobilier est généralement fixé sur 10 ans (Zinsbindung).
  Voir notre article : Prêt immobilier en Allemagne: 5 différences avec la France – Expat Finances
• Le risque de marché : si vous devez vendre dans un contexte défavorable, vous pouvez perdre une partie de votre mise.

Le locataire, lui, échappe à ces aléas : il maîtrise son budget, ne supporte pas les imprévus structurels ou financiers du bien, et reste mobile. Ca aussi c’est important : de nos jours il est rare d’habiter toute sa vie au même endroit. Ce qui nous amène à une nouvelle question :

Au bout de combien de temps l’achat devient il plus intéressant que la location ?

Ce qui se passe dans les premières années

Dans notre scénario, les premières années, l’acheteur :

• paie surtout des intérêts, donc il rembourse peu de capital ;
• a immobilisé près de 58 000 € dans les frais d’acquisition (argent “non récupérable”) ;
• et verse chaque mois 1 600 € de plus que le locataire.

Le locataire, lui :

• garde sa liberté,
• investit 1 600 € par mois à 5 % nets,
• plus ses 57 600 € de départ.

👉 Sur les 5 à 7 premières années, l’avantage est clairement du côté du locataire, car la valeur nette du bien acheté est encore inférieure à ce que rapporte l’épargne investie.

L’effet du temps : amortissement et valorisation

À mesure que le temps passe :

• l’acheteur rembourse de plus en plus de capital ;
• la part d’intérêts dans sa mensualité diminue ;
• et son bien se valorise (ici +2,8 %/an).

À partir de 10 ans, le cumul des remboursements de capital + la plus-value latente du bien commence à dépasser les rendements financiers du locataire. En fait comme toujours, l’immobilier est un investissment de long terme. Mais la vie n’est pas toujours un plan linéaire : un projet professionnel, une opportunité ou simplement l’envie de rentrer en France (ou déménager dans un autre pays) peuvent tout changer.

Que se passe-t-il si vous décidez de rentrer en France ?

C’est une situation très fréquente.
Beaucoup d’expatriés, après plusieurs années en Allemagne, souhaitent rentrer en France et bien souvent y acheter un logement. Et là, une nouvelle question se pose :

“Mon achat en Allemagne risque-t-il de me freiner ?”

Si vous rentrez en France, deux options s’offrent à vous : revendre ou mettre en location votre bien allemand.

Revendre votre bien en Allemagne

• Si la revente intervient “trop tôt”, votre bien n’a peut-être pas encore pris assez de valeur pour compenser les frais d’acquisition (souvent 8 à 12% du prix).
• S’il s’agissait de votre résidence principale, la potentielle plus value n’est pas imopsable

Conserver votre bien et le louer à distance

• Vous devenez propriétaire non-résident en Allemagne, avec des obligations fiscales spécifiques.
• Il faut gérer les locataires à distance
• Le loyer ne couvre pas toujours entièrement la mensualité, mais cela ne veut pas dire que ce n’est pas rentable à long terme — votre capital continue de se constituer.

Acheter un logement en France après votre retour

Il faut se poser deux questions très concrètes :

• Disposez-vous d’assez d’apport pour acheter en France sans revendre votre bien allemand ?
• Avez-vous la capacité financière de rembourser un nouveau crédit tout en maintenant un prêt (et éventuellement un déficit) en Allemagne ?
  Vous saurez alors si vous pouvez vous permettre de ne pas revendre votre bien en Allemagne. Si vous ne pouvez pas vous permettre de garder le logement allemand, il peut être judicieux d’attendre avant d’acheter en France plutôt que de revendre dans la précipitation en Allemagne.

🧭 En résumé

Tout dépend de votre situation personnelle et de votre horizon.

Mais si vous pensez rester moins de 10 ans en Allemagne, il peut être plus prudent de ne pas acheter, afin de conserver votre flexibilité et votre capacité d’investissement future.

Il existe d’ailleurs plein d’autres manières de faire fructifier votre argent, sans nécessairement l’immobiliser dans la pierre — l’essentiel étant de ne pas le laisser dormir… ni le dépenser sans projet.

Nous pouvons également vous conseiller sur les placements les plus intéressants en Allemagne. De cette manière, vous pourrez décider de ce qui est le plus pertinent pour vous. Contactez Expat Finance – Expat Finances

Pour finir, nous avons aussi rassemblé ici les questions les plus fréquentes sur l’achat immobilier en Allemagne, en espérant que ces réponses vous aideront à avancer dans votre projet.

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